Majorités en copropriété : article 24, 25, 26 (et passerelles) — guide simple pour voter sans risque

En copropriété, un même sujet peut être “bon” sur le fond… et pourtant être fragilisé si la majorité n’est pas la bonne. C’est l’une des causes les plus fréquentes de conflits après une assemblée générale (AG) : la résolution a été votée, mais au mauvais seuil, ou avec une confusion sur les voix à compter (présents / représentés / absents, vote par correspondance, etc.).

Dans ce guide, on vous explique clairement : comment fonctionnent les majorités 24 / 25 / 26, comment compter, et surtout comment utiliser les passerelles (le “second vote” immédiat) pour éviter de bloquer la copropriété. Pour une base officielle des règles de vote, vous pouvez consulter : Service-Public — Règles de vote en assemblée générale .

1) Les 3 questions à se poser avant tout vote

Avant de parler d’articles 24, 25, 26, adoptez un réflexe simple : chaque résolution doit répondre à 3 questions. C’est la méthode la plus efficace pour éviter les votes “flous”.

• 1) Quelle est la nature exacte de la décision ? (travaux d’amélioration ? sécurité ? contrat ? acte de disposition ?)
• 2) Quelle majorité s’applique ? (24 / 25 / 26 / unanimité…)
• 3) Quelles voix sont comptées ? (présents, représentés, vote par correspondance, absents)

Beaucoup de copropriétés sautent directement à la question 3 (le comptage), alors que l’erreur est souvent en amont (mauvaise qualification du sujet). C’est aussi pour ça que la convocation est déterminante : elle doit annoncer des résolutions claires, votables, et cadrées.

2) Article 24 : la majorité simple (et ce qu’elle couvre)

La majorité dite “simple” (article 24) correspond, en résumé, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Dit autrement : les absents ne pèsent pas dans le décompte des voix exprimées à l’article 24. C’est pour cela qu’elle est souvent plus facile à atteindre, surtout si la participation à l’AG est bonne.

Le piège classique de l’article 24

Le piège n’est pas le calcul : c’est d’appliquer l’article 24 “par défaut” parce que c’est plus simple. Or, certains sujets basculent à l’article 25 ou 26. D’où l’intérêt de vérifier la majorité avant l’AG (et d’anticiper une passerelle si nécessaire).

3) Article 25 : la majorité absolue (et pourquoi elle bloque)

La majorité absolue (article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires : présents, représentés et absents. C’est précisément ce qui la rend plus difficile à atteindre.

C’est là que beaucoup d’AG “coincèrent” : même si tous les présents votent pour, si la copropriété a beaucoup d’absents, la résolution peut ne pas atteindre la majorité des voix de tous.

Pour la présentation officielle et les tableaux par type de décision : Service-Public — Règles de vote en AG .

Et si votre résolution concerne une rénovation avec impact sur la valeur (notamment énergie), vous pouvez relire : Rénovation énergétique : un investissement d’avenir .

4) Passerelle (article 25-1) : le “second vote” immédiat

La passerelle de l’article 25-1 est un mécanisme très concret : si une résolution relevant de l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue, mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, alors la même AG peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Pourquoi la passerelle change la dynamique d’une AG

• Elle donne une “seconde chance” dans la même réunion (pas besoin de reconvoquer).
• Elle encourage une meilleure préparation : si vous savez que le sujet relève de l’article 25, vous anticipez le seuil du 1/3.
• Elle réduit les situations où la copropriété “n’avance pas” malgré un accord de fond.

C’est typiquement utile pour des sujets de travaux (amélioration, équipements), mais aussi pour des décisions de gestion qui exigent l’article 25. Si votre AG porte sur des travaux importants, pensez à cadrer aussi le financement : Financement des travaux : emprunt individuel .

5) Article 26 : la double majorité (et ses pièges)

L’article 26 est souvent appelé “double majorité” car il combine deux exigences. C’est une majorité plus lourde, réservée à des décisions particulièrement engageantes pour la copropriété.

Ce que vous devez retenir ici, c’est moins la formule que le réflexe : si vous pensez être en article 26, préparez l’AG comme un projet (participation, pédagogie, pièces, alternatives), sinon vous risquez un échec “mécanique”.

6) Cas concrets : travaux, syndic, sécurité, actes… (avec réflexes)

Plutôt que d’empiler des règles, voici une approche “terrain” : partez de la catégorie de décision, vérifiez la majorité sur une source officielle, puis préparez la résolution et les pièces. La page Service-Public propose des tableaux par catégorie (travaux, sécurité, actes…).

Source : Service-Public — Règles de vote en AG .

A) Travaux & équipements (rénovation, amélioration, énergie)

C’est le cas le plus sensible : montants élevés, devis, calendrier, nuisances, plus forte probabilité de contestation. Ici, votre meilleur allié est la préparation : devis comparables, plan de financement, calendrier.

Pour les sujets énergie, l’enchaînement logique (et pédagogique) est : DPE collectif → PPPT → votes de travaux → financement.

B) Syndic (mise en concurrence, changement, gouvernance)

Changer de syndic est rarement un vote “neutre”. Il faut cadrer le process, comparer, et se protéger des décisions prises trop vite. Notre guide : Changer de syndic : signaux d’alerte, appel d’offres et indicateurs .

C) Sécurité et accès (portes, accès, dispositifs)

Ces sujets semblent simples, mais basculent parfois entre plusieurs majorités selon leur impact. Réflexe : vérifier la catégorie sur les tableaux officiels.

D) Actes de disposition / acquisition (cas plus rares)

Pour les actes très engageants (vente/aliénation d’une partie commune, etc.), les règles peuvent être plus strictes (jusqu’à l’unanimité selon les cas), d’où l’importance d’un accompagnement solide et d’une AG parfaitement cadrée.

7) Les erreurs qui font perdre (même quand tout le monde est de bonne foi)

• Appliquer “article 24” par défaut sans qualifier la décision.
• Confondre “majorité des présents” et “majorité de tous” (article 25).
• Oublier la passerelle alors que la résolution a un soutien suffisant pour un second vote.
• Résolution floue (périmètre, devis, financement) : la contestation devient plus facile.
• Documentation insuffisante jointe à la convocation : on vote “à l’aveugle”.
• PV imprécis ou mal notifié : cela déclenche des conflits sur les délais et la contestation.

Pour le cadre officiel sur la contestation (délais et point de départ), voir : Service-Public — Contester une décision d’AG et, pour la notification du PV : Service-Public — Procès-verbal d’AG : notification .

8) Checklist AG : voter sans stress (avant / pendant / après)

Pour compléter votre “boîte à outils”, ces articles Azur Immo s’intègrent naturellement dans la préparation et la stratégie patrimoniale : Prêt-à-vendre en 30 jours, Home staging & photographie, et (si vous louez) Rendre un logement attractif pour la location.

Sources officielles

• Service-Public — Règles de vote en assemblée générale (articles 24/25/26)
• Service-Public — Contester une décision prise en AG
• Service-Public — Procès-verbal d’AG : notification
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété)

FAQ

Quelle est la différence la plus simple entre 24 et 25 ?

Article 24 : on compte les voix exprimées des présents / représentés (et vote par correspondance). Article 25 : il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires (y compris absents). Pour la version officielle avec exemples et tableaux : Service-Public — Règles de vote en AG .

La passerelle 25-1 s’applique quand ?

Quand une résolution relevant de l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue, mais recueille un soutien suffisant pour permettre un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 (selon les conditions prévues par la loi). Pour le cadre et les tableaux : Service-Public — Règles de vote en AG .

Pourquoi les conflits explosent sur les majorités ?

Parce que la majorité touche à la légitimité du vote : un bon projet voté au mauvais seuil devient fragile et peut être contesté. Pour comprendre le cadre des délais et du point de départ : Service-Public — Contester une décision d’AG .